지역별 환산보증금액에 따라 달라지는 상가임대차보호법 규정은

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지역별 환산보증금액에 따라 달라지는 상가임대차보호법 규정은

 

지역별 환산보증금액에 따라 달라지는 상가임대차보호법 규정은
곽종규의 자산관리 법률

상가건물을 임대차할 때 상가건물임대차보호법이 적용되는지에 따라 임차인이 보호받는 내용이 달라지는 경우가 많으므로 거래 시 이를 주의할 필요가 있다. 상가건물임대차보호법은 차보법이 적용되는지에 따라 임대차의 환산보증금의 액수는 크게 달라질 수 있다. 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 임대차계약을 정할 때는 해당 상가건물이 소재한 지역별로 산정한, 환산보증금 외에 차임(임대료) 및 보증금의 합계액이 일정 금액을 초과하지 않아야 한다.

최근 기준 서울 지역에서는 보증금 1억원에 월차임 100만원인 임대차는 보호받을 수 있지만, 월차임 300만원인 계약은 보호를 받을 수 없다.

임대차 보호 여부에 따라 상가건물임대차보호법에서 정한 계약기간에 대한 규정도 달라진다. 따라서 임대차계약서에 기재된 계약기간이 그대로 적용되는 것이 아니라, 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차의 경우에는 법에서 정한 1년의 계약기간을 인정받을 수 있다. 이때 계약서상 계약기간이 6개월인 경우에도 자동으로 1년으로 보장되는 것이다.

또한 계약기간이 끝난 이후에도 임차인이 계약갱신을 요청하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 상가건물임대차보호법에서는 이처럼 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있으며, 계약을 체결한 것과 같은 구속을 받는다. 단, 임차인은 계약이 자동 갱신되더라도 언제든지 임대차계약의 해지를 임대인에게 통보할 수 있고, 임대인이 통보받은 때부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다.

그런데 환산보증금액의 변경기준은 매년 다르기 때문에 계약서에는 이와 관련된 내용을 정확히 명시할 필요가 있다. 임대인은 임대차계약기간 종료를 앞두고 갱신거절을 하는 기간 등을 고려하여 서면으로 통보해야 하고, 임차인도 자동 갱신계약에 얽매이지 않도록 반드시 계약 내용을 숙지해야 한다.

또한 임대차계약의 종료시에는 원상복구, 임대차 목적물의 반환 등 임차인의 의무를 명확히 해야 분쟁을 줄일 수 있다. 특히 최근 상가 임대차계약은 5년에서 10년으로 갱신요구권 기간이 확대됐기 때문에 임대인과 임차인 모두 계약 전 충분히 협의하는 것이 중요하다.

이와 관련, 최근 대법원 판례에서는 민법상 묵시적 갱신을 거절하는 임대인의 의사는 명시적으로뿐만 아니라 조건부 또는 묵시적으로도 할 수 있다고 판시한 바 있다. 이 경우 묵시적 또는 조건부 의사가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차계약을 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 구체적으로 나타내는 사정이 있어야 한다고 판시했다.

상가임대차에서 계약기간 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존 계약이 갱신되는 것으로 보아야 한다. 그 이후에는 계약을 해지하기 어려우며, 구체적으로 정하지 않으면 임대인이 불리한 해석을 받을 수 있으므로 반드시 보완할 수 있는 규정을 잘 확인할 필요가 있다.

— 국민은행 변호사 곽종규

 

🏢 “내 상가 계약, 제대로 보호받고 있을까?”

환산보증금과 상가임대차보호법, 제대로 이해하고 계신가요?

상가 건물을 임대하거나 빌릴 때, 단순히 ‘임대차 계약서’만 잘 작성하면 된다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 ‘상가건물임대차보호법(이하 상임법)’의 적용 여부가 임차인에게 매우 중요한 영향을 줍니다.
특히, 이 법이 적용되는지 여부는 **‘환산보증금’**이라는 기준에 따라 달라집니다.

 

💰 환산보증금이 뭐예요?

간단히 말하면, 보증금 + (월세 × 100) 으로 계산된 금액입니다.
이 금액이 각 지역마다 정해진 상한선(기준금액)보다 낮으면, 임차인은 상임법의 보호를 받을 수 있어요.

📌 예시:

서울의 기준이 9억 원일 때,

• 보증금 1억 + 월세 300만원 → 환산보증금 = 1억 + (300만 × 100) = 4억
  ⇒ 법의 보호 대상! ✅
• 보증금 5억 + 월세 500만원 → 환산보증금 = 5억 + (500만 × 100) = 10억
  ⇒ 법의 보호를 받지 못해요 ❌

즉, 환산보증금이 지역 기준 이하인 계약만 법적으로 강한 보호를 받을 수 있는 것이죠.

📜 법이 적용되면 어떤 점이 다를까요?

1️⃣ 계약 기간 최소 보장 (1년)

•  계약서에 6개월로 쓰여 있어도, 자동으로 1년은 보호됩니다.

2️⃣ 최대 10년까지 계약 갱신 가능

•  임차인이 원할 경우, 최대 10년까지 계약을 연장할 권리가 있어요.
•  임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

3️⃣ 자동 갱신의 법적 보호

•  계약 만료 전 6개월~1개월 전까지 임대인이 서면으로 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면, 계약은 자동으로 연장됩니다.
•  이 자동 갱신 계약은 기존과 동일한 조건으로 이어지며, 임차인은 언제든지 해지 의사를 밝히고 3개월 후 계약을 끝낼 수 있어요.

⚠️ 주의할 점은?

🧷 묵시적 갱신도 조건 있음

최근 대법원은, ‘계속 계약하지 않겠다’는 의사가 명확히 드러나야만 묵시적 갱신 거절이 인정된다고 판시했습니다.
즉, 임대인이 애매하게 “생각 좀 해보자”, “다음엔 올리지 뭐” 같은 말만 해서는 계약 해지가 인정되지 않습니다.

🧷 계약서에 반드시 명시해야 할 항목들

• 원상복구 범위
• 퇴거 시 반환 조건
• 계약 해지 통보 방법과 시기

이런 조건들이 불명확하면 분쟁의 원인이 되기 쉽기 때문에 계약 전 미리 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

 

상가 임대차는 단순한 부동산 거래가 아니라,
사업 기반과 직결된 중요한 계약입니다.
임차인에게는 생계가 걸려 있고, 임대인에게는 자산과 수익이 연결되죠.

따라서:

•  환산보증금 기준 확인 ✅
•  상임법 적용 여부 확인 ✅
•  계약서 조항 꼼꼼히 점검 ✅
•  전문가와 사전 상담 ✅

이 네 가지는 꼭 체크해두시기 바랍니다.