지분형 주택 VS 지분적립형 주택

 

2025년 3월 27일자 한국경제 기사발췌

 

📰 ① [‘지분형 주택’과 ‘지분적립형’ 뭐가 다를까]

✅ 기사 텍스트 정리

‘지분적립형’ 공공분양 한정
초기에 지분 10~25% 매입

‘지분형’은 민간주택도 가능
“지금의 담보대출과 비슷” 지적

금융위원회가 지난 26일 발표한 ‘지분형 주택금융’의 실현 가능성을 두고 논란이 나오고 있다. GH(경기주택도시공사)가 추진 중인 지분적립형 분양주택, 수익공유형 모기지와 비슷해서다. 전문가들은 정책 설계 과정에서 수익 분배 비율 등을 조정해야 실수요자에게 큰 도움이 될 것이라고 분석했다.

금융위가 발표한 지분형 주택금융의 핵심은 주택을 매입할 때 집값을 분할해 나누어 가져 초기 자금 마련 부담을 낮추는 것이다. 일정 지분만 취득하고 나머지는 금융기관이 보유한 구조다. 민간도 참여 가능한 분양주택과 다르다. 다만 적용 주택에 차이가 있다. GH는 직접 시공해 공공주택을 분양한다. 공급방식은 매입임대와 비슷하고, 신혼부부, 생애최초, 일반 청약자 등에게 제공된다.

지분은 모두 사면 ‘내 집’이 될 수 있다는 뜻이다. 지분적립형 분양주택은 추가 지분 취득 때 최초 분양가에 예금이자만 더 내면 된다. 금융위 역시 구조적인 방식은 논의 중이지만 지분을 취득할 수 있도록 방향을 잡았다. 수익공유 모기지 등이 지분 취득에 한계가 있어 시장에서 인기가 없던 점을 고려한 조치라는 설명이다.

지분을 유동화하는 상태에서는 두 제도 모두 집을 팔 때 이익이나 손해를 지분 비율대로 나눈다. 지분적립형 분양주택의 지분 의무 기간은 5년이고 재판매 제한 기간은 10년이다. 이후 3자에게 매매할 수 있다. 금융위 역시 관련 제도 규정을 검토하고 있다.

전문가들은 기존 정책과의 차별성이 성패를 좌우할 것으로 봤다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “금융형 모기지 등 기존 제도와 정책 목적과 차별성이 느껴지지 않는다”며 “정책 대상이 중산층 혜택을 주지 않으면 호응이 적을 것”이라고 말했다.

 

🧠 요약 및 설명

구분                                       지분형 주택금융                                           지분적립형 분양주택

 

추진주체	금융위원회	경기주택도시공사(GH)
대상주택	민간주택 포함	공공분양주택만 해당
자격	미정	청년, 신혼부부, 생애최초 등
자본투자	가능	가능
매입비용	초기 자금만 지분 매입	초기에 10~25%만 매입
지분 취득방식	민간에서 지분 분할 매입	최초 분양가로 지분 적립

➡️ 핵심 의미:
정부가 ‘내 집 마련’ 문턱을 낮추기 위해 지분을 나눠 사는 형태의 주택 금융 제도를 도입하려는 건데요, 기존 GH가 하던 ‘지분적립형’과 유사해서 새롭지 않다는 지적도 있습니다. 민간도 참여 가능한 점이 차별점이며, 실수요자 중심 설계가 관건입니다.

 

💰 Q1. “매입비용”은 집 짓는 땅을 사는 비용인가요?

아니에요. 여기서 말하는 “매입비용”은 ‘주택을 사는 데 드는 비용’, 즉 분양가나 매매가를 말해요.
그러니까 **건물을 사는 사람(예비 입주자)**이 내야 하는 돈이에요.

예를 들어, 분양가가 4억 원인 집이라면
그 4억 원이 바로 “매입비용”이에요.

 

🤝 Q2. “지분을 나눠 산다”는 건 누구랑 나누는 거예요?

지분을 나눠서 산다는 건,
1채의 집을 한 사람이 100% 사는 게 아니라, 일부만 먼저 사고 나머지는 나중에 사는 구조예요.

📌 누가 나눠서 사느냐?

**구매자(청약자)**와 **정부 or 금융기관(공공/민간)**이 함께 소유하게 되는 구조예요.

예시로 설명할게요👇

 

🏠 예시: 4억짜리 공공분양 아파트

나 (청약자)	20%	8,000만 원	처음에 내가 사는 지분
정부/GH	80%	3억 2,000만 원	나머지는 정부가 소유 (임시로)

 

그럼 나는 그 집에서 실제로 거주하면서,

 

몇 년 동안 조금씩 돈을 모아 나머지 지분을 ‘적립’해서 사는 구조예요.
→ 이걸 **‘지분적립형’**이라고 해요.

✅ 집 전체를 한 번에 못 사는 사람들에게
내 집 마련 기회를 주기 위한 제도예요.

 

✍️ 정리하면!

매입비용	집을 구매할 때 드는 전체 비용 (분양가 등)
지분을 나눠 산다	구매자와 공공기관이 집을 공동 소유하고, 구매자가 나중에 지분을 추가로 매입하는 방식
누구랑 나눠 삼?	정부·공공기관 (GH 등) or 금융기관

🏘️ 지분적립형 vs 지분형 주택금융 비교 표

항목                               🧱 지분적립형 분양주택                              🏦 지분형 주택금융 

주체	공공 (GH, SH 등)	금융위원회, 민간금융기관
대상주택	공공에서 짓는 분양주택	민간분양 또는 일반 주택
초기 매입 지분	10~25% (소액부터 시작)	협의에 따라 다양
나머지 지분	공공기관이 소유 → 점진적 적립	금융기관이 보유 (투자 형태)
지분 추가 매입 방식	최초 분양가 + 예금이자 수준으로 적립 구매	금융기관과의 계약 조건에 따라 결정
거주 가능 여부	실입주 가능 (거주 전제)	실입주 가능하나, 투자 성격 강함
지분 매각 시 수익	지분 비율대로 수익/손실 분배	동일하게 지분 비율대로 수익/손실 분배
재판매 제한	최소 5년 보유, 10년 전매 제한	향후 논의 중 (제한 가능성 있음)
기타 특징	무주택자, 실수요자 위주 / 청약 요건 적용	실수요자 외에도 투자자 가능성 있음 / 새로운 금융상품

---

✅ 핵심 차이 정리

• 지분적립형:
  공공이 집을 짓고, 국민이 일부만 사서 ‘점진적으로 내 집을 완성’하는 제도
  👉 무주택 서민, 실수요자 중심 / 주거복지 강화 목적
• 지분형 주택금융:
  금융기관이 일부 지분을 대신 사주고, 실수요자가 나중에 매입
  👉 민간 주택도 포함 / 주거 사다리 확대 + 금융상품 형태

---

🎯 예시 한 줄 요약

지분적립형은 “공공이 함께 집 사주는 제도”,
지분형 주택금융은 “금융기관이 함께 투자해주는 제도”예요.